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              為什么三四線不能碰——你對這句話的誤解有多深?

              文丨 言先生

              無論是昨天、今天、還是明天,私信還是留言還是李俊懷老師微信,咨詢三四線的人總是最多,綿綿不斷,絡繹不絕。

              這個普遍的現象不僅僅出現在大胡子說房的公眾號,手機前的你一定也問過或者在別的公眾號看到過。

              問的最多的,一般都是某小城市能不能買,行業的通識答案是:

              三四線城市不要碰,縣城不要碰。

              但這是行業的通識,卻也是最容易產生誤區的通識。

              我們今天就來細化剖析“三四線不要碰”這個概念的誤區和門道。

              三四線不能碰——你對這句話的誤解有多深?

              三四線為什么也在漲

              對于很多人來說,所見所聞都是三四線城市,在此次行情中不斷的上漲,甚至很多人都在抱怨,聽了你們自媒體說三四線不能碰,錯失了多少賺錢的機會。

              在談三四線城市的時候,其實我們必須要先弄懂中國的人口流動和城鎮化的狀態,這是理解一個事物的根基。中國的人口流動是怎么樣一個流程,這個問題我想大多數人都沒有思考過。

              中國的人口流動簡單來講其實就是“人往高處走”的一個狀態,你可能說,這么淺顯的問題還用你說? 其實不然,這個狀態里,還有很多細微的變化和分值值得我們研究。

              其中最顯著的就是在2015年之前的那幾十年,和最近五年的狀態出現明顯的變化。

              第一代的階段,大多是基于考學和工作。當初的那一代人絕大多數都是農村出身,通過外出務工和考學以及分配工作長輩安排工作等多個維度,離開農村,直接由農村跳躍到城市。

              大概是:農村進縣城,農村進市區,農村進省會,農村進北上廣深,縣城進市區,縣城進省會這樣一個軌跡。

              而當下的階段,隨著城市的發展分化,房價的階級分層已經造成了另一番人口移動軌跡。

              大概是這樣:農村進鄉鎮,鄉鎮進縣城,縣城進地市,縣區鄉鎮地市都去省會,省會去強省會,省會去一線強二線,然后一線城市回流到省會、二線甚至強地市,這樣一個軌跡。

              那么答案就很明顯了,中國的人口流動的軌跡發生了變化,那城市的人口后勁和動能也發生了變化。

              三四線城市,也就是我們一直常說的地市甚至是弱地市強縣城。

              這些城市正在經歷中國城鎮化的快速發展的最關鍵時期,迅速擴張的城市新區和城區面積,大量拆遷的棚改和城中村拆遷改造,以及被一二線城市高房價逼得回去買房留后路的中年人,綜合構成了整個三四線這一波上漲的生態鏈。

              這些城市正在經歷中國城鎮化的快速發展的最關鍵時期,迅速擴張的城市新區和城區面積,大量拆遷的棚改和城中村拆遷改造,以及被一二線城市高房價逼得回去買房留后路的中年人,綜合構成了整個三四線這一波上漲的生態鏈。

              有的只是大開發商們聯合下沉小城市之后的炒作,以及我們不想說,但又不得不說的地方財政對土地依賴的現狀。

              這一套上漲的背后,并沒有經濟的支撐,也沒有大量人口流入的支撐,更沒有所謂的城市大發展,

              總之,三四線漲只是你看到的表面,你看到了他的漲,但你看不懂他為什么漲,所以你更不可能知道為什么行業共識,是不建議大家碰三四線。

              三四線不能碰——你對這句話的誤解有多深?

              最大的

              “不建議大家碰三四線”,這句話沒有錯,但最大的誤區也恰恰是在這句話。

              因為我們要搞明白,到底什么樣的人,什么情況的人,我們才不建議碰。我們說的三四線不要碰到底指的是什么樣的情況?

              首先,是人。

              這句話面向的人,本就不是大量的三四線百姓,而是一二線城市中計劃返鄉置業,或者說作為資金不足投資品的群體。以及在三四線城市中已經有過房產,完全不缺房子住的群體。

              再是狀態,這句話面向的人,也要分狀態。當你是在三四線以上的城市,且并非準備即可回去自住的狀態下,是不建議的。當你是在三四線城市中,純粹準備拿來再買一套甚至多套,用以投資的狀態,也是不建議的。

              如果你需要解釋,這兩個狀態都有一個共通性,就是你有更好的選擇。特別是那些說現在不住以后要住的,你買了一二線,等需要住的時候置換,你不僅僅能拿到原來的房子,甚至還能拿到差價買輛好車。

              很多人說,我資金不夠啊,只能買三四線啊,這個就跟我們在解釋之遠郊房的時候有些像,就是你買房作為投資,你看回報就OK,你老盯著房子的單價和面積干嘛?

              二線城市一萬五一平方的房子你買70平方,和三四線城市八千的房子,你買120平方,總額接近,月供首付都一樣,你跑贏大勢的概率是二線大還是三線大?腦子多轉幾圈應該就可以想的明白。

              千萬不要陷入單價陷阱,這是我對三四線城市投資客的最大的建議。

              如果你不理解為什么同樣的總價要買二線城市,建議你回過頭來看前邊第一部分中的人口流入,和大胡子說房以往關于二線城市的文章。

              三四線不能碰——你對這句話的誤解有多深?

              誰能買

              那反過來

              眾所周知,許許多多三四線城市的房價已經飆升到8000以上,甚至上萬的小城市也大有人在。三四線城市的房產,在某種意義上來說,其實對于大部分人來說也已經高不可攀了。

              所以,作為剛需,在面對三四線不能買這件事上,我們的建議是可以另當別論。在真正的特別是上學的需求面前,無論幾線城市,哪怕是國家級貧困縣的縣城,房子仍然還是要買的,生活要繼續,房子是一個最基本的承托。

              而住的剛需也要分而看之,比如在不考慮上學的問題的情況下,家里有房,但要新房結婚,也要考量自己本身的情況,比如資金實力足夠,且家里老房子也夠住,這樣的情況其實也是不建議買三四線,但相反

              如果處于一個不買房就影響居住的情況下,自然還是要買,不僅要買,還要早

              而住的剛需也要分而看之,比如在不考慮上學的問題的情況下,家里有房,但要新房結婚,也要考量自己本身的情況,比如資金實力足夠,且家里老房子也夠住,這樣的情況其實也是不建議買三四線,但相反

              三四線不能碰——你對這句話的誤解有多深?

              很多人看了三四線不能買這個概念,誠惶誠恐,一路盼著三四線跌,結果眼看三四線城市的房價一路走高,自己的資金購買力越來越低,反而跑來埋怨,歸根結底是沒有鬧明白三四線不能碰,潛在的后半句。

              ,并不是讓你持幣等待貶值,而是拿去投資更好的城市,哪怕你是縣城提高到地市,地市提高到強地市或弱省會,都可以。只要你別把錢放在銀行吃利息。

              所有的不建議買,都對應的有建議買,三四線不建議買的背后

              總結來說:

              三四線不能碰是一個亙古不變的真理,但一定是基于投資的角度,特別是人在二三線的狀態下。

              不要指望中國房價下跌,就算是三四線某一年份市場特別差,下跌明顯,也只是行情不穩定的表現,相反,上漲也是,三四線的上漲一樣不穩定。而且總體是不可能跑贏一二線城市,如果你非要拿數據反駁我,請不要只拿一個城市,而且請拿二手房均價。

              不讓你碰三四線城市的后話是建議買一二線,哪怕小一些,在固定總價下,計算收益即可。不是讓你持幣。

              延展來說,哪怕買個縣城的垃圾房產,哪怕買些什么不靠譜的公寓和商鋪,也少碰或者別碰股票、非法集資、虛擬幣之類的東西,你虧的概率會更大。


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