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              19年上半年 二手樓市里的真實與殘酷

              時間過得很快,馬上2019年就要完整的過去一半了,不知道這半年以來各位的目標是否有達成。但是有一些數據已經開始慢慢的對外披露了,其中有一份我覺得特別重要,就是貝殼研究院總結的自己布局城市的二手房數據

              為什么很重要,因為如今樓市里只有二手房的數據是真實的,而且能夠客觀反正真正用戶的心態。

              另外更加重要的是,隨著行業的持續推進,越來越多的城市的二手房成交比重開始上升,如今已經不再是只有北上廣深擁有房地產數據

              這說明樓市進入到下半場,也說明我們越來越多可以通過用戶的決策習慣去窺視真實的樓市

              2019年這半年,有越來越多的人選擇成為接盤俠購買了二手房,在這樣的接盤的過程,我們似乎可以窺視出市場的起伏跌宕

              我摘錄了一些數據,和大家聊聊我的觀點

              備注:重點14城分別為:北京(樓盤)、上海(樓盤)、深圳(樓盤)、大連(樓盤)、天津(樓盤)、濟南(樓盤)、青島(樓盤)、南京(樓盤)、武漢(樓盤)、西安(樓盤)、長沙(樓盤)、成都、重慶(樓盤)、杭州(樓盤),基本代表了真實的一二線樓市

              01

              對于市場好不好,很多數據都是不精準的,一手房受供應結構的影響比較大,二手房的成交價格因為有做低合同的可能也不夠客觀,但是有2個關鍵數據可以窺視,第一個就是房源的掛牌周期,第二個是房東的溢價空間

              這一塊因為貝殼在線下和用戶實際接觸,所以這些數據顯得更加的真實和珍貴

              過去半年,二手樓市里的真實與殘酷

              可以看到,說檢測的14個重點城市,幾乎所有城市的二手房都比去年年底的時候要好,幾乎所有的成交周期都在降低

              特別是上海、深圳、長沙、重慶這四個城市,成交周期壓縮了10天左右,這樣的天數減少在我的眼里市場的需求量應該有提升20%以上才會有這樣的反饋

              而且2018年的年底也不是這兩年來樓市最艱難的時候,所以換句話來說,整個賽道在越來越好越來越好

              另外這邊值得注意的是,基本上一二線城市除了北京之外,二手房都要做好一個半月到兩個月的時間,如果你是房東,這個時間準備要留好

              然后再來看看議價空間,這個房東和購買者的心理戰之間,可以窺視出大家的心態

              首先第一點,如今的二手房市場依然可以溢價,誠心的買房客,只要你的條件足夠好,是具備和房東談判壓價的可能

              首先第一點,如今的二手房市場依然可以溢價,誠心的買房客,只要你的條件足夠好,是具備和房東談判壓價的可能

              但是同樣也可以看出,這樣的窗口期正在慢慢關閉,伴隨著市場的回暖,房東可以議價的空間也開始降低

              所以如今你是誠心買房客,做好壓價4%的準備,但是也不適宜做持久戰的準備,看到合適也要快速出手,因為房東的心態每天都在變,如果有好的房子也要果斷

              這背后是什么原因呢,我們來看下這個

              過去半年,二手樓市里的真實與殘酷

              如今市場上客戶的增長速度要大于房源的增長速度

              藍色塊狀的是新增房源的速度,兩條線是新增客戶的速度和新增帶看客戶的速度,有一個很明顯的對比就是,

              所以不論成交數據如何,對于房東的心理感知就是:明顯來看房的人多了,以及明顯誠意的客戶多了

              所以正是這兩側的對比,使得整個市場的熱度開始回暖

              注意,這個回暖并非是反彈,因為如今還是買方市場,用戶還有談判議價的空間,但是相比較2018年,已經好了很多了

              02

              那這幾個核心城市,整體的成交量到底怎么樣了,我們再來看一下

              其實和很多人感知的一樣,2019年的3月是整個市場成交量回暖的一個月份,雖然說有過年期間累積的一年,但是同比來看這樣的數據依然不遜色。而且到了后面三個月,雖然有點下滑但是也算是穩住了

              其實和很多人感知的一樣,2019年的3月是整個市場成交量回暖的一個月份,雖然說有過年期間累積的一年,但是同比來看這樣的數據依然不遜色。而且到了后面三個月,雖然有點下滑但是也算是穩住了

              還是差不多的結論,比2018年同期要好,既然要好,就說明樓市已經過去了最艱難的時刻

              那房價的話,其實看成交價沒有意義,因為不同程度的失真程度不一樣,但是我們可以看下掛牌價

              我們大概可以通過這個數據是窺視一個城市二手房的平均房價,其實可以很明顯的可以看到,深圳北京的二手房是真的貴,二手房也貴,要到6萬了,上海目前還到不了5萬這個單價

              我們大概可以通過這個數據是窺視一個城市二手房的平均房價,其實可以很明顯的可以看到,深圳北京的二手房是真的貴,二手房也貴,要到6萬了,上海目前還到不了5萬這個單價

              然后杭州可以看出是除了一線城市之外最貴的城市了,這個不得不服啊且不說城市發展怎么樣,這兩年杭州樓市的發展也妥妥的把杭州房價往一線城市去沖啊

              最后特別值得注意但是,關于環比漲幅,上海是唯一一個二手房掛牌價格開始提升的,雖然提升的不多,但是確實在發展

              一邊掛牌在提升,一邊議價空間在減少,各位可以猜測出上海二手房的房價波動情況。

              當然某種程度上也在說明上海樓市應該是幾個城市里率先比較徹底擺脫樓市低迷的這個狀態了,幾乎所有維度的數據都是利好的

              另外還有一個非常重要的數據我想和大家分享,就是如今的二手房市場,到底大家買的都是什么樣的產品

              這是平均成交的套均面積

              這是平均成交的套均面積

              不知道發現了沒有,平均每個人的買房面積都是在套均80平米以上

              這個在一手房市場里很正常,但是在二手房里絕對不正常。

              在剛需壟斷的成交結構里,很多城市大量的成交比重都集中在老破小,成交面積在60平米左右

              而2019年全面的數據都提升到了80平米以上,這說明市場里有兩件事正在發生,第一置換需求成為絕對的主流,第二哪怕在二手房用戶也在考慮次新房類產品,老破小正在以比我們想象更快的速度被拋棄

              這是市場折射的真實數據,所以對于各位如今買的產品,我想大家要想一下,未來這樣的產品還會不會被市場所接受

              03

              好了,說了那么多一二線城市的表現,整體的數據還是比較利好的。但是不少人還是會關心三四線城市,數據的表象又是怎么樣呢

              三四線城市的樣本更多,但是正如之前所說,三四線尚未有二手房,更多的還是集中在一手房的數據

              三四線城市的樣本更多,但是正如之前所說,三四線尚未有二手房,更多的還是集中在一手房的數據

              我們都知道,2018年中國樓市成交到了15萬億,又破紀錄了,核心其實就是三四線城市爆棚,貢獻了絕大部分數值

              那么到了2019年,可以很明顯的看到開始乏力了,成交下滑的明顯

              在一二線還沒有徹底回暖的時候,三四線開始冷下來了,所以在這樣的趨勢下整盤想要實現2018年的數字可能是越來越來了

              而且這樣的跡象在2018年的最后一個月就開始反應出來,這也直接折射到很多房企2019年的1月的數據開始就不好看,歸根到底是這樣的

              我們再來細分看下城市,你會看到更加分裂的場景

              從這個數據或許你會看到,三四線城市真的不穩定,不論是下滑超過50%的還是增長超過200%,其實這樣的波動都會讓人覺得有點不安

              從這個數據或許你會看到,三四線城市真的不穩定,不論是下滑超過50%的還是增長超過200%,其實這樣的波動都會讓人覺得有點不安

              但是這樣的情況也恰巧說明了一個現象,三四線樓市沒有共性可言,都細分的特別碎,而且目前的樓市也并沒有整體回暖這么一說,好的會很好,差的會很差

              當然從貝殼檢測的60個三四線來看,成交下滑的占據60%,所以整個三四線如今普遍都比較弱

              當然,原因可能從一個角度找到

              過去半年,二手樓市里的真實與殘酷

              就是棚改2018年的力度就開始放緩了,力度很明顯不如2017年了,而貨幣化安置的比例也在下滑。而棚改對三四線樓市的去化起到關鍵的作用,正因為如此,也導致了2019年三四線樓市不如意的地方

              當然棚改之后又開始推進舊改,但是舊改的重點是否在三四線不得而知,但是起碼不會像棚改一樣這么大力度的在三四線,換句話來說三四線在未來兩年的市場需要經受一定程度的考驗

              后面哪些三四線能夠突圍,之前陸續也和大家說過,小部分的環一線城市的三四線可能會突圍,結論先放這里,理由先不說了

              04

              所以怎么來看未來的樓市,有幾個個人觀點和大家分享

              一二線的樓市歷來都可控,不論是起勢還是淡市,都是在可以掌控的范圍,而如今市場的整體回暖,也就說明了2019年整個一年的大數據不會太難看,就算做不到2018年的高度,軟著陸到2017年也是極好的

              變數就是在三四線了,看到這樣的數據我們或許可以明白為什么要這么大力的推進城市群戰略,棚改在三四線的作用會越來越弱,人口外溢和經濟聯動會成為三四線的下一輪趨勢,所以特別要注意那些孤立的三四線城市,接下來這半年感覺會有動蕩

              另外更加需要關注的是用戶的變化,在這樣的市場里,不論是買房的還是房東,都越來越理性越來越冷靜。

              并且可以看到很明顯的置換開始起勢

              所以很明顯的,以后買你房子的人都是自己有房子的,如果你手上在賣的房子是老破小,可能對于他們來說就沒什么吸引力了

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              總而言之,言而總之,越來越多的城市進入到存量市場,越來越多的城市剛需退場,越來越多的城市不再依賴拆遷棚改來帶動經濟,用戶回歸主流,產品占據C位,房源在互相之間輪動

              因為這個賽道越來越多的內循環,貨幣來源是房子,貨幣出口也是房子

              也許不用太久的時間,房地產不會干擾整體經濟太多,

              這就是馬上就要在眼前袒露的樓市,二手數據正在努力的回答樓市里的一切,無非這樣的真相你我是否接受,僅此而已


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